Yapılan değişiklikler kapsamında, tebliğin portföy sınırlamalarına ait kısmında yer alan hususlarda düzenlemeye gidildi.
Buna nazaran, portföy sınırlamalarına ait unsurda yer alan “Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı haklara etkin toplamının en az yüzde 51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar.” cümlesi “Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, gayrimenkul yatırım fonu katılma hisselerine ve sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri şirketlere, etkin toplamının en az yüzde 51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar.” formunda değiştirildi.
Tıpkı kısımda yapılan düzenleme ile iştiraklerin münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek iştiraklerde en fazla faal toplamının yüzde 25’i, başka iştiraklerde en fazla faal toplamının yüzde 49’u, bu varlıklar içerisinde yer alan yatırım hedefli Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat yahut katılma hesabı, yabancı para cinsinden vadeli ve vadesiz mevduat yahut özel cari ve katılma hesabına ise en fazla faal toplamının yüzde 10’u oranında yatırım yapabilmesi koşula bağlandı.
Bu paralelde bildirimin halka arz yoluyla satış kısmında de düzenlemeye gidilirken, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek gayrimenkul yatırım iştiraklerinin yalnızca altyapı tesislerine ait sahip oldukları üretim lisansı yahut gibisi öteki imtiyazlar kapsamında faaliyette bulunmaları halinde, bu iştiraklerin portföy sınırlamalarına ait oranları sağlaması zorunluluğunun aranmayacağı hükmedildi.
ÖZELLİK ARZ EDEN KARARLAR
Bildirimin özellik arz eden kararlar kısmında yer alan “Payları halka arz edilen iştirakler ile bu fıkrada sayılan taraflar ortasında olan ve bu fıkrada sayılan süreçlerin gerçekleştirilmesi hedefiyle alınan idare heyeti kararlarının şuranın özel durumların kamuya açıklanmasına ait düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması, ayrıyeten karar oy birliğiyle alınmadığı takdirde yapılacak birinci genel heyet toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilmesi gerekir.” unsuru yürürlükten kaldırıldı.
Tıpkı kısımda yer alan “Ortaklıklar ile bağlı taraflar ortasında yapılan süreçlere yönelik olarak Şura tarafından belirlenen kurumsal idare unsurları saklıdır” unsuru de “Ortaklıklar ile bağlantılı taraflar ortasında yapılan süreçler hakkında, bu bildirim kararları gizli kalmak kaydıyla Konsey tarafından belirlenen kurumsal idare prensipleri uygulanır” halinde değiştirildi.
YATIRIM FAALİYETLERİ VE YATIRIM FAALİYETLERİNE AIT SINIRLAMALAR
Ortaklıklarının yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ait sınırlamalarına yönelik temellerin belirlendiği kısımda de birtakım hususlarda düzenleme yapıldı.
Düzenlemelere nazaran, iştirakler alım satım karı yahut kira geliri elde etmek hedefiyle arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve gibisi her türlü gayrimenkulü satın alabilecek, satabilecek, kiralayabilecek, kiraya verebilecek ve satın almayı yahut satmayı vadedebilecek. Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek paydaşlıklar yalnızca altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan süreçleri gerçekleştirebilecek.
Daha evvel gayrimenkul yatırım iştirakleri bu bentte yer alan süreçlerin hiçbirini gerçekleştiremiyordu.
Düzenlemeyle iştirakler, faaliyete geçirilebilmesi için belli minimum donanıma gereksinim duyan gayrimenkullerin kiraya verilmeden evvel tefrişini temin edebilecek. Öte yandan hiçbir şirkette sermaye yahut oy haklarının yüzde 5’inden fazlasına sahip olamayacak. Paydaşlığın tek bir ihraççıya ilişkin para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı iştirakin etkin toplamının yüzde 10’unu aşamayacak. Burada belirtilen “tek bir ihraççıya ait” ifadesi, eski tebliğde “tek bir şirketteki” biçiminde yer alıyordu.
Paydaşlıklar, kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve gibisi öteki sarfiyatlar hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık kıymetinin yüzde 3’ünü aşan komite fiyatı ödeyemeyecekler ve gibisi masraflar yapamayacaklar. Lakin yurt dışında yerleşik yabancı asıllı şahıslara yapılacak satışlarda bu karar uygulanmayacak.
Kelam konusu unsur eski bildirimde, “Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve gibisi başka sarfiyatlar hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık kıymetinin yüzde 3’ünü aşan komite fiyatı ve gibisi masraflar yapamazlar. Bu karar münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek iştirakler için uygulanmaz.” olarak belirlenmişti.
Son olarak daha evvel bildirimde yer alan “Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım formunun ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır” hususu, düzenleme sonrası bildiride şu biçimde yer aldı:
“Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde yahut ekonomik ömrünü tamamlamış yahut rastgele bir gelir getirmeyen yahut tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması yahut tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, kelam konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa kelam konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Konseye beyan edilmesi halinde gayrimenkul arsa olarak iştirak portföyüne dahil edilebilir.”
IŞTIRAKLERIN YAPAMAYACAKLARI İŞLER
Yapılan düzenleme ile gayrimenkul yatırım iştiraklerinin yapamayacakları işler kısmında yer alan “ilişkili taraflarına rastgele bir mal yahut hizmet satımı sürecine dayanmayan borç veremezler” maddesine “sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri bağlı iştirakleri dışındaki” sözü eklendi.
Böylelikle, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri bağlı ortaklıklarına mal yahut hizmet satımı sürecine dayanmayan borç verebilmesinin önü açıldı.
REHİN VE SONLU TIPKI HAK TESİSİ
Bildirimin ipotek, rehin ve hudutlu birebir hak tesisine ait kararların belirlendiği kısmında yapılan değişiklikle, kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği emlakın sahiplerince iştirake, bedelsiz yahut düşük bedel karşılığı iştirak lehine üst hakkı tesis edilmesi yahut yerin devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine paydaşlık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek yahut öteki sonlu birebir haklar tesis edilmesi mümkün kılındı.
Ayrıyeten kendi hukukî kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve öbür sonlu tıpkı haklar tesis edilebileceği karara bağlandı.
Öte yandan düzenleme ile iştiraklerin, sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri bağlı iştirakleri lehine kendi portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve öteki sonlu tıpkı haklar tesis ettirmesinin, kelam konusu bağlı iştirakleri lehine teminat, garanti ve kefalet verebilmesinin önü açıldı.
Bildirime eklenen yeni bir unsurla inşaat işleri materyallerinin paydaşlık tarafından satın alınarak inşaat hizmetini sunacak müteahhidin kullanımına sunulması mümkün kılındı.
Lakin bu, inşaat materyallerinin iştirakin portföyünde bulunan muhakkak bir gayrimenkul projesiyle ilgili olması ve münhasıran bu projede kullanılmak üzere temin edilmesi, müteahhitlerle imzalanan karşılıklı hak ve yükümlülüklerin belirlendiği kontratlarda iştirak tarafından temin edilen inşaat materyallerine ait konulara da yer verilmesi ve inşaat materyallerinin temin edileceği bireylerin münhasıran inşaat materyali üretimi yapan bağlantılı taraflar hariç paydaşlığın bağlantılı tarafı olmaması şartlarına bağlandı.
EKSPERTİZ BEDELININ KULLANILMASI
Bildirimin, ekspertiz bedelinin kullanılması kısmında yapılan düzenlemelere nazaran, ortaklığın portföyünde yer alan yahut alması planlanan gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetlerine ait olarak yapılacak alım satım, kiralama ve gibisi süreçler tespit edilen ekspertiz kıymetleri dikkate alınarak gerçekleştirilecek.
Mevcut piyasa yahut ödeme şartları dikkate alınarak yapılacak alım süreçlerinde ekspertiz kıymetlerinden daha yüksek, satım ve kiralama süreçlerinde ise ekspertiz kıymetinin yüzde 95’inden daha düşük kıymetlerin temel alınması durumunda, bu durumun Heyetin özel durumların kamuya açıklanmasına ait düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması ve yapılacak birinci genel şura toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilmesi zarurî olacak.
Ciro üzerinden kira mukavelesi imzalanan gayrimenkuller ile sabit kira bedeli ve/veya ciro üzerinden kira mukavelesi imzalanan birden fazla kiracının bulunduğu gayrimenkullerin kira ekspertiz bedeli ve kira bedeline ait karşılaştırma, hesap periyodunun sonunda yapılacak.
Kısmi doluluğa yahut değişken doluluğa sahip gayrimenkullerden elde edilen kira bedeli toplamının, gayrimenkulün toplam ekspertiz kira bedeli ile mukayesesinde, gayrimenkulün toplam kiralanabilir alanının yıl içerisindeki ortalama doluluk oranı dikkate alınacak. Bu kapsamda, elde edilen kira bedeli, gayrimenkulün toplam kiralanabilir alanının ortalama doluluğuna nazaran düzeltilmiş ekspertiz kira bedeli ile mukayese edilecek. Bir hesap periyodunun sonunda, ekspertiz kira bedelinin altında gelir elde edilen gayrimenkullere ait bilgilerin, hesap devrini izleyen birinci ayın sonuna kadar şuranın özel durumların kamuya açıklanmasına ait düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması ve yapılacak birinci genel şura toplantısının gündemine alınarak hisse sahiplerine bilgi verilmesi zarurî olacak.
Paydaşlık portföyündeki varlıkların uzun müddetli kiralama kontratına husus edilmeleri durumunda, 5 yıllık periyotlar prestijiyle kira ekspertiz kıymetleri hazırlanacak bir değerleme raporuyla tespit ettirilecek.
Bir hesap devri sonunda o hesap periyoduna ait mevcut kira bedelinin ekspertiz bedelinin yüzde 95’inin altında kalması durumunda, bu durum heyetin özel durumların kamuya açıklanmasına ait düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanacak ve yapılacak birinci genel şura toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilecek.
Tek kiracısı bulunan gayrimenkullerin, uzun vadeli kiralama kontratına mevzu edilmeleri durumunda ise 5 yıllık periyotlar prestijiyle kira ekspertiz kıymetleri hazırlanacak bir değerleme raporu ile tespit ettirilecek. Iştirak tarafından 5 yıllık devir içinde alınan toplam kira bedelinin, 5 yıllık kira ekspertiz kıymeti toplamının yüzde 95’inin altında kalması durumunda, bu durum konseyin özel durumların kamuya açıklanmasına ait düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanacak ve yapılacak birinci genel konsey toplantısının gündemine alınarak hisse sahiplerine bilgi verilecek.
KAR HISSESI DAĞITIMI
Bildiri değişikliği kapsamında, gayrimenkul yatırım iştiraklerinin bilgi verme ve kamuyu aydınlatmasına ait kısımda de çeşitli düzenlemeler yapıldı.
Ayrıyeten kelam konusu iştiraklerin kar hissesi dağıtımına ait temelleri belirleyen süreksiz hususta de müddet uzatımına gidildi.
Böylelikle, ortaklıkların hisselerinin halka arzından yahut nitelikli yatırımcıya satışından evvel nakit kar hissesi dağıtımı yapamayacağına ait karar, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten iştirakler için 31 Aralık 2023’e kadar uygulanmayacak. Bu mühlet daha evvel 30 Aralık 2019 olarak belirlenmişti.
Haber7
