Gamze Türk – Cenk Şenoğlu
İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komitesi Lideri Av. M. Onur Kısacık, konut alacak vatandaşlar için çok kıymetli açıklamalarda bulundu. Bilhassa site üzere projelerde sıklıkla karşılaşılan aidatın yüksek olması, idarenin makus olması ve kat maliklerinin haklarına dair bilgiler paylaştı.
Kısacak, konut almadan evvel sitenin idare planına bakılmasına dikkat çekti ve idare planının sitenin anayasası olduğunu söyledi. Bir mesken aldıktan sonra yıllar boyunca site idaresinden kaynaklı problemler nedeniyle mahkeme salonlarında karar bekleyenlerin sayısının epeyce fazla olduğunu belirtti.
Av. Mehmet Kısacık, Haber7.com’a verdiği röportajda site idaresinin yaşayan şahısları nasıl etkilediği, site idareleri için kanundaki eksiklerin giderilmesi ve aidat fiyatlarının yüksek olmasının sebeplerini ayrıntılarıyla anlattı.
İşte röportajın öne çıkan başlıkları…
– Son günlerde görsel ve yazılı medyada site idareleriyle ilgili çok sayıda haber çıktı. Site sakinlerinin en büyük şikayeti sitelerinin iyi yönetilmemesi ve aidatların yüksekliği. Sizce bu problemlerin kaynağı nedir ve nasıl çözülür?
“Çok hoş bir soru. Hakikaten bu üslup haberleri fazla duyar olduk. Hatta idare şirketleri de o haberleri yapanları kınadılar. Mafyalar yönetiyor siteleri üzere şeyler söylendi. Artık bunun nedeni derinlerde. Bir yasal derinlik var, yasal eksiklik var o farklı bir tartışma konusu. Biz halkımızı bilgilendirirken şuradan hareket etmemiz lazım. Biz avukatlar dahil hiçbirimiz bir siteden yer alırken “Bu site nasıl yönetilecek? İdare planında ne yazıyor? Aidatları kim belirleyecek? Nasıl belirlenecek? Aidatlar çok yüksek olur mu?” diye o tarafıyla hiç bakmıyoruz. Halbuki bakmamız gerekir.
Örneğin üretimci şirketler kanunun kendilerine verdiği yetkiye dayanarak sizi on yıl, beş yıl ben yöneteceğim diyorlar. Kimileri hakikaten iyi yönetiyor. Kimileri da ya kendi kurdukları bir idare şirketine veriyorlar yahut kendi işçilerini görevlendiriyorlar. Düzgün niyetlilerse iyi yönetiliyor fakat bazen iyi niyetli olsalar da iyi yönetemiyorlar. Zira siteler çok büyüdü, çok karmaşıklaştı.
KANUN DEĞİŞİKLİĞİ KAİDE
Kanunumuz bir apartmanda sekiz on bağımsız kısma nazaran yapılmıştı. Artık hepimiz biliyoruz ki içinde oteller, alışveriş merkezleri, konut blokları, ofis blokları olan devasa siteler var. Birtakım sitelerde inanamazsınız 4200 bağımsız kısım var. Her ailede üç kişinin yaşadığını ve oraya günlük paklığa, çocuk bakımına, gazete, süt, yemek getirenlerin olduğunu ve çalışanın de olduğunu düşünürseniz 15 bin kişinin yaşadığı siteler var. Bu siteler bir apartmana nazaran yapılmış kanunla yönetilemezler. O nedenle kanun değişikliği kaide lakin ben vatandaş olarak ne yapabilirim? İdare planına bakacağız. Artık çoğumuz diyeceğiz ki idare planı ne? Nerede bulunur?
İDARE PLANI SİTENİN TEMEL ANAYASASIDIR
İdare planı o sitenin temel anayasası. Bu site nasıl yönetilir? Otopark nasıl kullanılır? Sitede havuz varsa havuz kullanım şartları nelerdir? Çatıya anten konulabilir mi? Balkon kapatılabilir mi? Yönetici nasıl seçilir? Aidat nasıl belirlenir? Yani aklınıza gelen her şey bu idare planında müellif. Hangimiz idare planına bakıyoruz? Ben avukatları da dahil ederek soruyorum. Hepimiz balkonuna, ankastresine, bahçesine, havuzuna, çocuk parkına bakıyoruz. Lakin hiçbirimiz idare planına bakmıyoruz.
İDARE PLANI NEREDE BULUNUR? İDARE PLANINI KİM HAZIRLAR?
İdare planını daha birinci başta tapuya kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken birçok vakit üretimci şirket tarafından özensiz bir biçimde diğer bir site için hazırlanmış idare planı, yapılacak siteye uygun olmasa da internetten indirilir ve konur. Evvelden tapunun karşısındaki kırtasiyede satılıyordu. Artık büyük siteler olunca ve hayatımıza internet girince artık internetten indirilmeye başlandı. Öteki bir site için hazırlanmış sizin siteye mahsus değil. Hasebiyle idare planı sizin sitenize has hazırlanmadığı için bir yığın yönetimsel sorun çıkıyor. Aidatların yüksekliği, iyi idare seçilememesi, ortak alan yer ve tesislerinin iyi kullanılamaması, işletilememesinin nedeni aslında budur. Bu nedenle idare planını birinci başta hazırlarken inşaat şirketlerinin tüzel ve teknik takviye alması lazım. İdare şirketlerinden takviye alması lazım. En değerlisi de hukukçulardan takviye alması lazım.
BİR SİTE NASIL DAHA UYGUN YÖNETİLİR?
Siz inşaatı yapıp çekip gidiyorsunuz. Sonra birbirini hiç tanımayan üç yüz, beş yüz, bin, on bin insan bir ortada yaşayacak. Neye nazaran yaşayacak? Hazırlanan özensiz idare planına nazaran yaşayacak. “Peki berbat hazırlanmış tamam haydi değiştirelim” diyebilirsiniz. Beşte dört kat malikinin bu değişikliğe onay vermesi lazım. Yani 500 kişilik sitede 400 kişinin imzası gerekiyor. Bunu nasıl sağlayacaksınız. O 400 kişi bir ortaya gelecek birebir idare planı değişikliğine imza atacak. Üç bin, dört bin olan siteleri söylemiyorum. Öteki, pekala makus bir unsur var diyelim ve bu unsur nedeniyle sitemiz yönetilemiyor. Bunun iptalini dava edelim diyoruz. Yeniden biz binlerden bahsetmeyelim. Beş yüz bağımsız kısımlı bir site olsun; siz davayı açan bir bireyseniz kalan 499 kişiyi de davada davalı göstereceksiniz. Bu bireylerin hepsinin adresini bularak tebligat yapacaksınız, ölenler varsa mirasçılarını bulacaksınız. Bunu şunun için anlattım. Hukuksal bir olgu olarak değil. İdare planı bu kadar değerli işte. Sonradan değiştirmeniz, dava açarak iptal etmeniz epeyce güç. O nedenle halkımızın bir siteden yer alırken idare planına bakması gerekir. O siteye has hazırlanmış mı? O apartmana nazaran hazırlanmış mı? Sanayi sitesi de yazlık site de olabilir. Buna dikkat edilmesi gerekiyor. Örneğin hastaneye yakın bir yerde tabip muayenehanesi yapılacak. Tabip, kiralıyor yahut satın alıyor ve dünyanın da masrafını yapıyor. Sonra yönetici geliyor diyor ki “Yok burada tabip muayenehanesi yapamazsın.” Niçin? Zira idare planında yasak. Hekim yahut o şahsa türel danışmanlık yapan avukat idare planına bakmadığı için o tabip oraya boşuna masraf etmiş oluyor.
KAT MALİKLERİ DAHA DÜZGÜN BİR İDARE İÇİN NELER YAPABİLİR?
Üretimci şirketin kendisine verilen yetkiyi, beşerler yaşamaya başlayıp artık idaresi bize verin dediği vakit genel konseyi toplayarak hak sahiplerine teslim etmesi gerekir. Şayet etmezlerse bu sefer üçte bir kat maliki toplanarak idareye dilekçe vererek ihtar çekecek. Artık biz kendimizi yönetmek istiyoruz diyecek. Mahkemeye gidip dava açacak ve yıllarca uğraşılacak. O nedenle taşınmazı satın almadan evvel idare planına bakın ve sözleşmenize bakın şayet ağır şartlar varsa bunların hafifletilmesini talep edin ve idarenin size çabuk geçmesini sağlayın. Zira üretimci şirketin asıl işi yapmak. İdare kısmı ise profesyonel bir idare şirketinin işi yahut eğitimini almış bireylerin işidir. Artı malikler hayat başladı biz kendimizi yönetmek istiyoruz dedikleri vakit bunun önüne mahzur olmamak gerekir. Malikler kendisi yönettiği vakit kaç işçi çalışacağına, toplumsal tesislerin kullanım şartlarına, hekim muayenehanesi olup olmaması üzere hususlara karar verebilir. Lakin üç bin beş bin konutluk bir projede yer alıyorsanız bu kadar kişinin örgütlenip sağlıklı idare kurmasının zahmetini de bilmeniz gerekir. Yani bu kadar çok birbirini tanımayan insanı nasıl örgütleyeceksiniz.
BUNUN TAHLİLİ NEDİR? BÜYÜK SİTELER OLMASIN MI?
Devletin büyük sitelerin iyi yönetilmesini sağlayacak yasal düzenlemeleri yapması gerekir. Örneğin yedi kişilik bir kooperatif kurabilirsiniz. Bu kooperatifin idare şurasına bakanlık bir temsilci gönderir. O temsilci idare heyeti faaliyet raporunu, bilanço gelir masraf hesaplarını, aidatlar ne kadar toplanmış, neler harcanmış tümünün birer örneğini alır ve bakanlıkta bulundurur. O genel heyetin anayasaya uygun yapılmasını sağlar. Devlet, yedi bireyle oluşan bir kooperatifin bile hesaplarına bakarken, genel şurasına vazifeli gönderirken; on binlerce insanın yaşadığı, yüzlerce kişinin çalıştığı bir sitede devletin hiçbir rolü yok. Etraf ve Şehircilik Bakanlığı bünyesinde konut, iş yeri, yazlık siteler ve devre mülkler için bir ünite olmalı. En azından talep edildiğinde genel heyetin daha sağlıklı geçmesi için istiyoruz denildiğinde bakanlık temsilcisi görevlendirilmeli. Yani meselelerden biri de bu. Büsbütün kontrolsüz ve yöneticinin iyi niyetine bağlı. İdare planı iyiyse iyi yönetiliyor, değilse yok. Kamunun bu duruma müdahale etmesi gerekir.
KAT MALİKLERİ NASIL KELAM SAHİBİ OLACAK?
Halkımızın genel bir eğilimi var eski bir öğretmen olarak bunu söylemek zorundayım. Yalnızca şikayet ediyoruz. Yöneticiler iyi yönetmiyor, aidatlar çok fazla lakin genel şura olunca maç vaktindeyse ona da gitmiyoruz. Şayet iştirak olmazsa genel heyet ne olacak? Dar bir azınlığın eline kalacak ve o azınlık nasıl karar verirse sitede yaşayan herkes ona nazaran yaşayacak ve şikayet etmeye başlayacak. Aidatlar yüksek ve iyi idare olmuyor diye davalar açılacak. Bu davalar 8-10 yıl sürecek. Abartmıyorum 15 yıl süren dava var. Bu kadar vakit sonra kazansanız ne olacak. İşte maalesef kamunun ihmal ettiği, bu örgütlenmeyi bir yasal düzenlemeye bağlamadığı ve denetlemediği üzere üniversitelerimizde de bu hususta ders verilmiyor. Halbuki dağ başında yaşamıyorsak gazeteci, hekim yahut avukat olsak da hepimiz bir apartmanda yaşıyoruz. Bu kat mülkiyeti kanununa nazaran yönetiliyor. O halde kamunun müdahil olması gerekir. Ayrıyeten üniversitelerde bu mevzunun ders olarak okutulması gerekir. Avukatların uzmanlaşması, uzman eksper ve uzman mahkeme gerekir. Tüketici mahkemesi üzere bu hususta da uzman mahkemelerin olması gerekli.
Salgın nedeniyle genel konsey yapılamıyor. Bu nedenle de yeni devir aidatı vs. üzere bahislerde karar almak zorlaştı. Yeni teknolojileri kullanarak uzaktan oy verme yapılabilir. E-posta ile tebligatları yapabilmemiz gerekiyor. Genel konseyleri da misal bir biçimde yapabilmeliyiz. Bu salgın yıllarca sürerse genel konseyler da yıllarca yapılamayacak. Şayet makus idare varsa bu nedenle onlar yıllarca idarede kalacak ve değiştiremeyeceğiz.
AİDAT FİYATLARI NEDEN YÜKSEK?
Her ne kadar kat mülkiyeti kanununda aidat kavramı olmasa da ortak sarfiyat avansı olarak geçer. Lisanımıza aidat olarak yerleşti. Bir sitede konut, iş yeri yahut yazlık alırken sanki bu aidata nasıl yansıyacak diye bakmıyoruz. Aidatların yüksek olmasının asıl sebebi iyi yönetilememek. Genel konsey irade göstererek site idaresi konusunda uzman kurum yahut şahıslardan dayanak alabilir. İdare sorunu fakat bu halde çözülebilir. İdare konseyi uzun vakittir sitede yaşayan emekli yahut vakti olan şahıslardan oluşuyor. Bu formda olursa ne kadar iyi niyetli olsalar da site içinde bir sorun çıktığı vakit o sorunu çözmek için piyasa araştırmasını iyi yapamıyor. Bu da aidatlara ek fiyat olarak yansıyor.
SİTEDEN KONUT ALIRKEN NELERE DİKKAT ETMEK GEREKİR?
Aldığınız taşınmazın bulunduğu sitede göller, havuzlar, fitness salonları üzere alanların işletilmesi de aidatların yüksek olmasının sebepleri ortasında. Bir site içinde yer alacaksanız gereksiniminiz olmayan yahut kullanamayacağınız yerler var mı bunu da göz önünde bulundurmanızda yarar var.
Haber7
